מדוע שוק הדיור להשכרה שבור כל כך עמוק

שוק הדיור של אמריקה שבור, אבל לא ניתן לתקן את הבעיות העמוקות והמבניות באמצעות טכנולוגיה.

למה זה משנה: ארה”ב זקוקה נואשות לעוד דיור איכותי להשכרה. בעלות על בתים עובדת עבור רבים – ואינה עובדת כלל עבור רבים אחרים, שאולי לא מוכנים להתיישב או אולי אין להם את האמצעים הכלכליים.

התמונה הגדולה: איש ההון סיכון מארק אנדריסן השקיע 350 מיליון דולר, הצ’ק הגדול ביותר שלו אי פעם, בחברה החדשה של אדם נוימן, Flow.

  • הפוסט בבלוג של אנדריסן מציג את תזה ההשקעה שלו, לפיה השכרת בית היא “חוויה חסרת נשמה”.
  • הפרטים לגבי אופן הפעולה של Flow עדיין מעורפלים, אבל הם צפויים לכלול אמינות – פעמונים ושריקות לשוכרי דירות – כמו גם איזשהו יתרון פיננסי.

מה שהם אומרים: “למי שנרכש למקום שבו הוא גר אכפת יותר מהמקום שבו הוא גר”, כותב אנדריסן. “בלי זה, דירות לא יוצרות שום קשר בין אדם למקום ובלי קהילה, שום קשר בין אדם לאדם”.

  • בניו יורק, גרתי בדירות בבעלות ובדירות שכורות, והקהילה בבניין להשכרה שלי הייתה תוססת ומלוכדת בדיוק כמו בכל מקום שהיה בבעלותי.
  • שכונות המאופיינות בשיעורי בעלות על בתים נמוכים מאוד – חשבו על הארלם, בניו יורק, או Hialeah, במיאמי – מתגאות לעתים קרובות בקהילות עמוקות ומתמשכות המשתרעות על פני דורות ועשרות שנים.

בדיקת מציאות: “בעלות כשלעצמה לא גורמת לך להשקיע יותר בקהילה שלך”, אומר סם צ’אנדאן, מנהל מרכז NYU שטרן לחקר מימון נדל”ן, לאקסיוס. “זה גורם לך להשקיע יותר בהחלטות בקהילה שמשפיעות על ערך הנכס שלך”.

  • אנדריסן, למשל, התנגד לפיתוח רב-משפחתי בעיר הולדתו את’רטון, קליפורניה, בטענה שפיתוח כזה “יקטין באופן מסיבי את ערכי הבית שלנו”.

בין השורות: בתור הון סיכון, אנדריסן מאמינה שטכנולוגיה ויזמות יכולים לפתור את הבעיות של שוק ההשכרה. (כמובן, בהיותו אנדריסן הורוביץ, נראה כי בלוקצ’יין מעורב, איכשהו.)

  • אולם היכן שהדיור להשכרה הוא המוצלח ביותר – גרמניה היא מוצג א’ – זה לא בגלל שהשוכרים “מקבלים את היתרונות של הבעלים”, בניסוח של אנדריסן. במקום זאת, זה בגלל שיש להם ביטחון דיור ובמחיר סביר.
  • שוכרים גרמנים בונים קשרים קהילתיים חזקים כמו כולנו – רק על ידי היכרות עם שכנינו. הם – אנחנו – לא צריכים מתקני נוחות כמו אלה שמציעים WeWork המקומית שלך.

איפה זה עומד: פתרונות במגזר הפרטי כמו Flow, מטבעם, אינם יכולים להתמודד עם המכשולים העמוקים ביותר לדיור מוצלח להשכרה.

  • זה בהחלט אפשרי שנוימן יצליח בשיווק נכסים שוקקים לשוכרים בעלי ניידות מעלה בערים צומחות במהירות כמו נאשוויל.
  • אבל זה לא יעשה חיל במכשולים המבניים המניעים את הפיכתה של אמריקה יותר לאומה של שוכרים.
למה כל כך קשה לתקן את שוק השכירות

הרבה מהסיבות למחסור בדיור בר השגה באמריקה היא ברמה המקומית או אפילו הפרטנית.

  • יעוד היא הבעיה הגדולה ביותר: NIMBYs כמו אלה שנמצאו ב-Atherton הם הכלל, לא היוצא מן הכלל. קבלת אישור לבנות דיור רב-משפחתי חדש הוא יקר וקשה להפליא.
  • מימון חינוך רץ שנייה קרובה. כל עוד בתי הספר ממומנים על ידי ארנונה מקומית, ההורים יעדיפו ערכי נכס גבוהים על פני דיור בר השגה, מה שלעתים קרובות מגדיל את מספר הילדים בבתי הספר המקומיים מבלי להעלות את ההכנסות ממסים בהתאם.
  • החלום האמריקאי גם מפריע. לאחר הסתכלות על התנהגותם של בני דור המילניום המבוגרים, אומר צ’אנדאן מ-NYU, “הנתונים מצביעים על כך שבעלות על בתים כאבולוציה טבעית וצפויה טבועה עמוק בנפש האמריקאית”.

מדיניות פדרלית שהבעלות המועדפת על בתים כבר חלשה הרבה יותר ממה שהיו פעם.

  • רפורמות המס של הנשיא לשעבר טראמפ הפחיתו באופן מסיבי את מספר האנשים שתבעו את ניכוי מס הריבית על המשכנתא, ומשכנתאות מסובסדות על ידי הממשלה ל-30 שנה זמינות באופן נרחב בבניינים רב-משפחתיים.
  • ברגע שהם מתחתנים ומקימים משפחה, רכישת בית – והצבעה נגד בנייה חדשה נוספת – זה בדיוק מה שהאמריקאים עושים, בין אם זה הגיוני כלכלי או לא.
הגיע הזמן לבנות

המיתון הגדול בעקבות המשבר הפיננסי של 2008 גרם לבנייה של בתים חדשים – הן חד-משפחתיות והן רב-משפחתיות – ליפול מהצוק, ולא לעמוד בקצב הגידול באוכלוסיית ארה”ב. אבל עכשיו זה התאושש, ונבנים יותר בתים מאשר נוצרים משקי בית.

עדיין יש גירעון בדיור אנחנו צריכים לבנות את הדרך שלנו החוצה. אבל אנדריסן טועה כאשר הוא טוען ש”המדינה שלנו יוצרת משקי בית מהר יותר מאשר אנחנו בונים בתים”.

  • שיעור היווצרות משקי הבית שווה לגידול השנתי של מבוגרים בארה”ב, כפול שיעור ראשות, שהוא תמיד בסביבות 50%. היווצרות משקי הבית צנחה כשהמגיפה פגעה, אבל אפילו לפני המגפה, בשנת 2019, היא פעלה בכ-900,000 משקי בית חדשים בלבד בשנה.
  • הבנייה החדשה למגורים, לעומת זאת, עולה בהתמדה. בתים מתחילים בקצב שנתי של כ-1.6 מיליון יח”ד בשנה, הרבה מעל קצב היווצרות משק הבית גם לאחר שתחשבו על הריסה של יחידות ישנות יותר.

פיטר בוקוואר, מנהל ההשקעות הראשי של Bleakley Financial Group, אומר ל-Axios כי בוני בתים רב-משפחתיים מגיבים לשיעורי פנויות נמוכים במיוחד על ידי בנייה מהירה.

  • תוך שנה או שנתיים, הוא אומר, אם נמשיך לבנות ברמות הנוכחיות, שכר הדירה עלול אפילו להתחיל לרדת.

.

Leave a Comment